Este lunes, Semana.com reveló que la Secretaría de Planeación, a través de un estudio, había encontrado que en algunos sectores de estrato alto de Bogotá se estaba presentando una tendencia hacia una ‘burbuja’ en el precio de los inmuebles, de la que muchos analistas económicos ya habían advertido.
Semana.com habló con Roberto Prieto, subsecretario de Información y Estudios Estratégicos, quien explicó el fenómeno que se viene presentando en la capital desde hace tres años y advirtió que hablar de ‘burbuja’ es incorrecto porque la tendencia se presenta en algunos sectores y que sólo se podría hablar del término si fuera en toda la ciudad.
Según Prieto, hay dos maneras de mirar el tema. Por sus efectos, como el sobreendeudamiento de los hogares, el deterioro de cartera hipotecaria y la sobreoferta de proyectos. O como lo acuñan los economistas, quienes hablan de un crecimiento artificial de los precios de la vivienda.
El estudio de la Secretaría de Planeación se acogió al concepto que usan los economistas y según ellos, lo que se está presentando en algunos sectores no repercute en el resto de la ciudad, y por esto no se puede hablar de que existe. En pocas palabras, aunque existe la tendencia, no hay burbuja porque no está presente el fenómeno en toda la capital.
El estudio de la Secretaría se inició con el análisis estadístico desde 1988 hasta el presente año. Entonces, observaron el comportamiento del índice de precios de vivienda en la ciudad desde diferentes fuentes de información.Según Prieto, “todas las fuentes demuestran que hubo un crecimiento exagerado de precios especialmente desde el 2010. Ese crecimiento superó el promedio histórico del índice de precio de vivienda en Colombia, que era 75,9 %. En el 2013 nos da por encima de 100 %, así que el crecimiento es innegable. Ahí sí hay un fenómeno que hay que analizar”, aseguró.¿Qué sucede?Pero entonces, si no se puede hablar de burbuja porque el fenómeno no se presenta en toda la ciudad, ¿qué es lo que pasa en Bogotá, donde comprar vivienda se ha convertido en una quimera?
Según el análisis, el precio de los inmuebles en la ciudad está determinado por factores fundamentales como el precio del suelo y la dinámica económica de la ciudad, lo que se cumple en casi todos los sectores de la capital, excepto en la zona de Chicó y Multicentro, vecino de Unicentro.
Entonces, lo que se presenta en estas zonas de Bogotá, según la Secretaría, es que hay un fenómeno de definición artificial de precios, determinado por un ‘fenómeno de expectativas de rentabilidad’ de inversionistas que están dispuestos a pagar lo que sea y presionan por obtener viviendas en estas zonas.
Esta recurrente demanda de los inversionistas surge porque están previendo que los precios de vivienda van a seguir subiendo y lo ven como negocio, ese es el fenómeno inmobiliario bogotano. Lo que quiere decir, que esas expectativas de las personas hacen que se definan precios y entonces, estos no son determinados por los factores fundamentales, que es como debería ser.
Pero entonces, ¿qué tendrá que pasar para que se declare que hay una burbuja en la capital? Según el subsecretario, tiene que haber un sobreendeudamiento y una sobreoferta de proyectos, y esto no ha ocurrido, porque las personas que compran viviendas en estos sectores y por esos millonarios precios, no se endeudan sino que invierten sus ahorros.
“Existe un fenómeno interesante. La burbuja inmobiliaria se relaciona con las formas de financiamiento y se hace más peligrosa cuando es por crédito. Pero esta no es la principal fuente para adquirir este tipo de viviendas, porque los ciudadanos invierten sus ahorros”, aseveró el subsecretario.
En todo caso, así no se pueda hablar de burbuja inmobiliaria, si la dinámica sigue como va y la tendencia se replica en el resto de sectores de la ciudad sería inminente. “Este es un fenómeno que hay que seguir trabajando porque se deben tomar medidas desde el sector público y privado para que no se vaya a convertir una burbuja, aun cuando la tendencia se está presentando en un sector pequeño de la ciudad”, concluyó Prieto.
Por el momento lo que se espera es que el mercado se regule, la vivienda no se siga viendo como negocio y así, que los precios los sigan definiendo esos factores fundamentales (precio del suelo y la dinámica económica de la ciudad) y que además, el POT ayude a que ese fenómeno no siga ocurriendo.
